بانك و بيمه : خوشبيني به رونق مسكن
سه شنبه، 14 فروردین 1397 - 09:25 کد خبر:52911
بانك و بيمه: در سال ۱۳۹۶ با توجه به اثرپذيري از تسهيلات تا سقف ۱۶۰‌ميليون تومان و كاهش نرخ سود بانكي به ۱۵ درصد، سرعت رشد معاملات مسكن در شش‌ماهه دوم حدود ۵۰‌درصد نسبت به نيمه اول افزايش يافت. طبق پيش‌بيني كارشناسان بازار مسكن رونق در بازار ساخت واحدهاي مسكوني كه از اواخر سال ۹۶ آغاز شده است، در سال ۹۷ ادامه خواهد يافت و شاهد افزايش معاملات، سرمايه‌گذاري، توليد و قيمت خواهيم بود.

به گزارش بانك و بيمه ( bima.ir )،اقتصاد مسكن در سال ۱۳۹۶ دو نيمه نسبتا متفاوت را پشت سر گذاشت. در شش‌ماهه اول شرايط ركودي 5/4 سال گذشته همچنان بر بازار مسكن شهر تهران حاكم بود؛ به‌طوري كه رشد معاملات تنها 8/2‌درصد و افزايش قيمت نيز 2/6‌درصد ثبت شد. به بيان ديگر قيمت واقعي مسكن به روند كاهشي خود ادامه داد و حدود چهار‌درصد افت كرد. اما در نيمه دوم كه با اثرپذيري مسكن از اقدامات اصلاحي همچون كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي به ۱۵‌درصد و ورود متقاضيان مجهز به تسهيلات ۱۶۰‌ميليون توماني به بازار همراه شد معاملات و قيمت به تدريج بالا رفت و سرعت رشد معاملات به‌طور متوسط ۵۰‌درصد و سرعت رشد قيمت حدود ۴۰‌درصد نسبت به نيمه اول افزايش يافت؛ به‌طوري كه در ۱۱‌ماهه سال ۱۳۹۶ معاملات 8/12‌درصد و قيمت 1/10‌درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش نشان داد. شرايط حاكي از آن است كه براي اولين‌بار افت قيمت واقعي مسكن متوقف شده و 7/0‌درصد بالاتر از نرخ تورم عمومي قرار گرفته است.
سرمايه‌گذاري در بخش مسكن
بازار محل برخورد عرضه و تقاضا است، در واقع عرضه و تقاضا قيمت را در بازار تعيين مي‌‌كنند و خود تحت تاثير عوامل مختلف دروني و بيروني دچار تغييراتي مي‌شوند كه نهايتا سرنوشت قيمت‌‌ها و سمت‌ و سوي بازار را تعيين مي‌‌كنند. در ايران يكي از بازارهاي سرمايه‌گذاري كه تقاضاي بالايي دارد بخش مسكن است و اكثر جامعه روي آن متمركز هستند. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اين رابطه اظهار كرد: بازار مسكن از سال 91 به‌لحاظ قيمتي و متعاقب آن صدور پروانه و ساخت‌و‌ساز وارد ركود شد و به‌دنبال آن سرمايه‌گذاري در اين بخش كاهش يافت. به گزارش تسنيم، علي چگني تصريح كرد:‌ مسكن بخشي است كه اساسا توسط بخش خصوصي در آن سرمايه‌گذاري انجام مي‌شود، از اين رو فعالان اين بخش هميشه در تاريخ ايران بخش خصوصي بوده است. او با بيان اينكه البته در دوران مسكن مهر دخالت‌هاي دولت بيش از حد بود، افزود: اين مساله باعث شد مقداري تعادل سرمايه‌گذاري در بخش مسكن به‌هم بخورد. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به اينكه روند كنوني بازار مسكن حاكي از آن است كه قيمت‌ها نسبت به سال 91 حدود 40‌درصد كاهش يافته است، گفت: اگر شاخص قيمت‌ها را نسبت به تورم عمومي مورد سنجش قرار دهيم، تقريبا بر اساس قيمت‌هاي ثابت مسكن حدود 40‌درصد افت قيمت داشته است. چگني با اشاره به اينكه افت قيمت از دو منظر خيلي مهم است، ‌اظهار كرد:‌ يكي از منظر مصرف‌كننده براي راحتي دسترسي به بازار مسكن و توليدكننده؛ البته ادامه اين موضوع براي سازندگان و بخش مسكن آسيب بزرگي است چون ديگر سرمايه‌گذاري در اين حوزه صورت نمي‌گيرد. او تاكيد كرد: سرمايه‌گذار در اين بخش مي‌آيد كه مقداري سود كسب كند، وگرنه ساير بخش‌هاي اقتصادي كشور منابع مالي را جذب كرده و ديگر كسي در بخش مسكن سرمايه‌گذاري نمي‌كند. چگني نبود و كاهش توليد مسكن در آينده را از تبعات اين رويه اعلام كرد و افزود: بنابراين مقداري ركود در پروانه‌ها كه در سال‌هاي اخير مي‌بينيم، نتيجه افت قيمت‌ها بوده است. سازنده مي‌گويد سرم كه درد نمي‌كند، پولم را در بانك مي‌گذارم، ماليات هم پرداخت نمي‌كنم، 15 تا 20‌درصد هم سود مي‌برم. او ادامه داد: شاخص قيمت مسكن طي سه، چهار سال اخير هفت تا هشت‌درصد افزايش يافته است. اين بدان مفهوم است كه مثلا 100 واحد يك سرمايه‌گذار در بخش مسكن و يك سرمايه‌گذار در حوزه بانك (سپرده‌گذار) به ترتيب پس از سه سال به 110 و 170 واحد تبديل شده است.
 
اثر دلار گران بر قيمت مسكن ۹۷
در روزهاي پاياني سال 96 بازار ارز دچار نوساناتي شد و به همين دليل يك پرسش اساسي براي مشاوران املاك و سازندگان ساختمان به‌وجود آمد: آينده بازار ملك و مسكن چگونه خواهد بود؟ به‌علت تاثيرپذيري قيمت مسكن از بازار ارز، تمايل به عقد قرارداد براي متقاضيان سخت شده و با تداوم اين روند، احتمال افت تعداد خريد و فروش آپارتمان وجود خواهد داشت. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اظهار كرد:‌ در روزهاي پاياني سال 96 نرخ ارز و اتومبيل، سكه و طلا گران شد، ضمن اينكه نرخ رشد بازار بورس صعودي بود؛ در اين وضعيت سرمايه‌گذار گاهي اوقات در اين بازارها سرمايه خود را جابه‌جا مي‌كند. چگني تاكيد كرد:‌ بر اساس تئوري فريدمن هميشه رفتار سرمايه‌گذاران به شكلي است كه يك سبد دارايي دارند كه تعادل آن را در اقتصاد كلان حفظ مي‌كنند؛ يعني اگر بخشي خيلي ارزان و بخشي گران شود،‌ منابع مالي به سمت بخش ارزان مي‌آيد تا مثلا خودرو، طلا يا ارز به خانه تبديل شود. او بيان كرد:‌ بنابراين تعادل بازارهاي اقتصادي در يك دوره زماني دوباره برقرار مي‌شود. در سال 96 در بازار مسكن كم‌كم قيمت‌ها افزايش يافت و معاملات نيز روند صعودي به خود گرفت. در بازار مسكن، ابتدا تقاضا افزايش مي‌يابد چون انگيزه و ذهن افراد به سمت بازار مي‌آيد.
 
مسكن در سال 97
پيش‌بيني آينده بازار مسكن هميشه از دشوارترين اموري بوده است كه تحليلگران با آن دست و پنجه نرم كرده‌اند. تعدد بازيگران، سياست‌هاي دولت‌هاي مختلف، تغييرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانكي، بازارهاي جايگزين سرمايه‌گذاري (همچون بانك‌ها، بورس، طلا و دلار)، خط‌مشي‌هاي حمايت بانك‌ها در تزريق پول و وام به بخش مسكن، روند هرم جمعيت و ازدواج و تقاضاي مسكن، و ده‌ها عامل ديگر از مواردي هستند كه پيش‌بيني آينده بازار مسكن را هميشه غامض و حتي ناممكن كرده‌اند. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي با اشاره به اينكه روند قيمتي مسكن به‌گونه‌اي كه در حال نزديك شدن به نرخ تورم است، گفت:‌ حتي ممكن است مقداري از نرخ تورم بالاتر رود با توجه به اينكه نرخ ارز دستخوش تغييراتي شده است. چگني ادامه داد:‌ قيمت مسكن نسبت به سال‌هاي گذشته افزايش قابل قبولي داشته،‌ هرچند هنوز اين قيمت پايين‌تر از نرخ سود بانكي است و در حال حاضر نرخ سود بانكي در بلندمدت بدون دردسر 15‌درصد است. از اين رو سرمايه‌گذار هنوز خيلي راغب نيست وارد اين بازار شود. مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي،‌ اظهار كرد:‌ پيش‌بيني مي‌شود با رويه كنوني بازار مسكن، شاهد افزايش تقاضا و به تبع آن افزايش صدور پروانه و رشد تقاضا براي مواد و مصالح ساختماني باشيم. در مجموع فعلا بازار مسكن التهاب شديدي نخواهد داشت، اما افزايش نسبي معاملات را پيش‌بيني مي‌كنيم. يك كار‌شناس مسكن در مورد بازار مسكن در سال 97 به «آرمان» مي‌گويد: «بخش مسكن در سال 97 در چهار بخش حركت‌هاي افزايشي خواهد داشت: افزايش معاملات، افزايش سرمايه‌گذاري، افزايش توليد و افزايش قيمت. بيت‌ا... ستاريان مي‌افزايد: ركود اقتصاد كلان باعث شد كه بخش مسكن هم در ركود بماند، اما با افزايش درآمد نفت و افزايش رشد اقتصادي اين انتظار وجود دارد كه بخش مسكن نيز دچار تغيير و تحول شود. او با بيان اينكه با توافق برجام در سال 94 پيش‌بيني مي‌كرديم تغيير و تحولاتي در بخش مسكن ايجاد شود، تصريح مي‌كند: اما اين جريان كند پيش رفت و تحولات آن به آهستگي انجام شد، در نتيجه پروسه خروج از ركود هم به تاخير افتاد. اين كارشناس مسكن در پاسخ به اين سوال كه آيا تسهيلات مسكن مي‌تواند باعث افزايش رونق بازار مسكن در سال 97 شود، مي‌گويد: وام‌ها و تسهيلات عموما در حد تحريك تقاضا عمل مي‌كنند؛ هيچ‌وقت وام‌هاي دولت نقشي در تحرك بازار مسكن نداشته و هميشه به‌عنوان يك كاتاليزور ضعيف استفاده شده است.