بانك و بيمه : فرصت‌سوزي در بازار مسكن
دوشنبه، 19 شهریور 1397 - 04:39 کد خبر:54209
بانك و بيمه: در شرايطي كه خانه‌اولي‌ها تحت‌تاثير جهش چندباره قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير با كاهش چشمگير قدرت خريد تسهيلات روبه‌رو شده‌اند، سياست‌گذار پولي با تعلل در تصويب برنامه نجات از برزخ تسهيلاتي صندوق يكم، سبب شده بخش مهمي از عرضه كنوني بازار مسكن صرفا به متقاضيان سرمايه‌اي و سفته‌بازان اختصاص پيدا كند.

به گزارش بانك و بيمه ( bima.ir )،طي ماه‌هاي اخير پيشنهادي مبني بر تغيير شرط سن بناي اعطاي تسهيلات از محل صندوق پس‌انداز مسكن يكم از ۱۵ به ۲۰ سال به سياست‌گذار پولي داده شد. در صورت تصويب اين پيشنهاد، بخشي از خانه‌اولي‌ها كه تحت‌تاثير رشد ناگهاني قيمت مسكن از خريد آپارتمان در كانون افزايش قيمت يعني آپارتمان‌هاي نوساز و تازه‌ساز منصرف شده و به خريد آپارتمان‌هاي با سن بالا رضايت داده‌اند، به سادگي مي‌توانند آپارتمان‌هاي قديمي‌تر كه بازسازي شده و ارزش خريد را دارد، تملك كنند و از صندوق يكم خارج شوند. اين در حالي است كه شرايط اعطاي تسهيلات در صندوق يكم به‌ويژه شرط «محدوديت سن بنا» عملا اين صندوق را به يك برزخ براي آنها تبديل كرده است. در بازار كنوني خريد آپارتمان زير ۱۵ سال ساخت به‌ويژه با توجه به اينكه سن بنا از تاريخ صدور پروانه ساختماني محاسبه مي‌شود، براي عمده خانه‌اولي‌ها دشوار شده و اين در حالي است كه اگر شرط سن بنا حذف شود يا به ۲۰ سال افزايش يابد، آنها مي‌توانند به نوعي در همين بازار كنوني خريد نسبتا مطلوبي انجام دهند.
اين وضعيت سبب شده عمده آپارتمان‌هاي ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت كه مي‌توانند يك گزينه مناسب براي خانه‌اولي‌هاي در حال جست‌وجو در بازار مسكن باشند، اكنون با قيد عنوان «مناسب سرمايه‌گذاري» و براي فروش به سفته‌بازان و سوداگران ملكي فايل شوند. اين در حالي است كه با موافقت سياست‌گذار پولي و تغيير شرط سن بنا، همين فايل‌ها مي‌توانست تحت عنوان «مناسب خانه‌اولي‌ها» در بازار عرضه شود.
برابر گزارش‌هاي رسمي از معاملات ماهانه مسكن، سهم آپارتمان‌هاي ۱۶ تا ۲۰ ساله از معاملات در مقايسه با حدود دو سال قبل كه بازار مسكن در ركود عميق به‌سر مي‌برد تقريبا دوبرابر شده و از ۸ به ۱۵ درصد افزايش يافته است. اين اقبال به خريد آپارتمان‌هاي با سن بناي نسبتا بالا در بازار مسكن كنوني معنادار است. در شرايطي كه خريد آپارتمان‌هاي اين گروه سني براي خانه‌اولي‌هاي سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسكن يكم ناممكن است و بانك مركزي به آنها اجازه استفاده از تسهيلات صندوق يكم به منظور خريد آپارتمان‌هاي بالاي ۱۵ سال ساخت را نمي‌دهد، طبيعي است كه عمده خانه‌هاي اين گروه سني به‌ويژه در گروه كوچك و ميان‌متراژ، توسط تقاضاي سرمايه‌اي خريداري مي‌شود. نه‌تنها اين آمار، بلكه تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از وضعيت بازار مسكن نيز حاكي از حضور پررنگ سوداگران و متقاضيان سرمايه‌اي مسكن در بازار است كه برخي واسطه‌ها نيز با توجه به نقد بودن بودجه اين گروه و عدم استفاده آنها از تسهيلات بانكي، به بازاريابي براي آنها اقبال بيشتري نشان مي‌دهند.
در اين ميان مشخص نيست چرا سياست‌گذار پولي اقدامي براي نجات خانه‌اولي‌ها از برزخ تسهيلاتي كه در آن محصور شده‌اند، انجام نمي‌دهد. تغيير شرط سن بناي استفاده از تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم براي شبكه بانكي بار مالي ندارد و به‌سادگي با تصويب سياست‌گذار پولي و صدور يك بخشنامه، مي‌تواند در كوتاه‌ترين زمان عملياتي شود و به كمك خانه‌اولي‌هاي متقاضي خريد مسكن در بازار بيايد.
خانه‌اولي‌هايي كه اكنون موعد دريافت وام آنها از صندوق يكم فرا رسيده، كساني هستند كه دست‌كم يك سال قبل با سپرده‌گذاري ۴۰ تا ۸۰ ميليون توماني (در حالت انفرادي و زوجين) وارد اين صندوق شده‌اند، به اين اميد كه بتوانند در سال ۹۷ با استفاده از امتياز تسهيلات خود خانه‌دار شوند. زماني كه آنها در صندوق يكم سپرده‌گذاري كردند، قيمت مسكن در تهران به‌طور ميانگين ۵۰ درصد از قيمت‌هاي كنوني بازار پايين‌تر بود و شايد بسياري از آنها اگر چشم‌انداز جهش چندباره قيمت مسكن در طول يك دوره چند ماهه را داشتند، از سپرده‌گذاري و طي دوره انتظار حداقل يك ساله براي خانه‌دار شدن منصرف مي‌شدند و در همان زمان از طريق انواع ديگر تسهيلات مسكن در شبكه بانكي كه با نرخ‌هاي بالاتر اما بدون نوبت پرداخت مي‌شود، خريد خود را در بازار انجام مي‌دانند. اين در حالي است كه تحت‌تاثير غيرقابل پيش‌بيني بودن تحولات چند ماهه اخير در بازار مسكن از يكسو و امتيازهاي صندوق يكم همچون سقف بالاي وام، سود اندك و اقساط نسبتا در استطاعت از سوي ديگر اقبال نسبت به سپرده‌گذاري در اين صندوق با افزايش روبه‌رو شد. تاكنون بيش از ۳۵۰ هزار نفر از خانه‌اولي‌ها در اين صندوق سپرده‌گذاري كرده‌ و از اين تعداد بيش از ۶۰ هزار نفر، معادل حدود يك‌پنجم از آنها از اين تسهيلات استفاده كرده‌اند. اگرچه هنوز موعد دريافت وام بخشي از سپرده‌گذاران در اين صندوق فرا نرسيده است، اما عده‌اي از آنها نيز كساني هستند كه امتياز وام‌شان كامل شده ولي امكان خارج شدن از صندوق با دريافت وام را ندارند. اين وضعيت را مي‌توان به «برزخ تسهيلاتي» تعبير كرد، چراكه اين گروه از خانه‌اولي‌ها نه امكان خريد ملك در بازار كنوني متناسب با بودجه و شرايط وام خود را دارند و نه خروج از صندوق با انصراف از خريد مسكن با توجه به سپرده‌گذاري قرض‌الحسنه دست‌كم يك‌ساله در صندوق را عاقلانه مي‌دانند. شرايط اين برزخ كاملا به زيان خانه‌اولي‌ها است، چراكه تورم قيمت مسكن اگرچه شتاب كمتري پيدا كرده، اما هنوز به‌طور كامل متوقف نشده است و مشخص نيست در هفته‌هاي پيش‌رو باز هم قيمت‌ها نوسان خواهد داشت يا نه. به اين ترتيب تحت تاثير تورم مسكن ارزش دارايي نقدي و قدرت خريد تسهيلات خانه‌اولي‌ها در يك روند مستمر در ماه‌هاي اخير رو به كاهش بوده و ممكن است در آينده نيز اين روند ادامه پيدا كند. از طرفي ناتواني خريد مسكن توسط خانه‌اولي‌ها به‌عنوان بخش مهمي از تقاضاي مسكن كه به گفته وزير راه و شهرسازي در اولويت برنامه‌هاي تامين مسكن دولت هستند، زمينه‌ساز بازگشت زودهنگام بازار مسكن به ركود و آسيب كل اقتصاد از اين رخداد خواهد شد و اين زيان دوم تعلل در تصميم‌سازي موثر به نفع رونق خريد مسكن از سوي خانه‌اولي‌ها است. تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» و آمارهاي معاملات ماهانه نشان‌دهنده حاكميت وضعيت «شبه ركود» در بازار مسكن كنوني است و فاصله بازار با ركود عميق بسيار كم شده است. بازگشت ركود به بازار مسكن سبب آسيب جدي به رونق صنايع مرتبط با مسكن و نيز بازار فعاليت سرمايه‌گذاران ساختماني خواهد شد كه عواقب آن در دوره ركود ۴ ساله قبلي نيز تجربه شد. در اين ميان انتظار مي‌رود سياست‌گذار پولي با يك عكس‌العمل معقول پيشنهاد تغيير سن بنا را تصويب كند تا هم خانه‌اولي‌ها از برزخ نجات پيدا كنند و هم از بازگشت بازار مسكن به ركود كامل جلوگيري شود.
از طرفي تنها طي يك هفته بيش از ۴ هزار خانه اولي در صندوق يكم سپرده‌گذاري كردند. با مشاهده روند ثبت‌نام و افتتاح حساب در اين صندوق مي‌توان برآورد كرد سالانه يك‌پنجم زوج‌هاي جديد  وارد اين صندوق مي‌شوند تا پس از حداقل يك سال، از وام نسبتا در استطاعت كنوني براي خانه‌دار شدن برخوردار شوند. خطر ديگري كه از جانب بي‌عملي سياست‌گذار پولي بخش مسكن را تهديد مي‌كند، از بين رفتن رژيم پس‌انداز مورد پذيرش زوج‌هاي خانه اولي است. طبعا اگر شرايط صندوق يكم به‌عنوان حلقه مكمل خانه‌دار شدن زوج‌هاي خانه اولي اصلاح نشود، انگيزه سپرده‌گذاري مدت‌دار در اين صندوق با مشاهده نابساماني و برزخ فعلي، از بين خواهد رفت و آنها براي خانه‌دار شدن به اخذ وام اوراق كه بدون نوبت است، روي خواهند آورد. اين موضوع سبب هجوم يكباره و ناگهاني تقاضاي مسكن به بازار خواهد شد كه خود مي‌تواند موجب بر هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا و در نتيجه افزايش قيمت مسكن شود كه يك آفت مضاعف براي بازار مسكن به شمار مي‌آيد. اين در حالي است كه مدل طراحي شده در صندوق يكم مبتني بر پس‌انداز خانه‌اولي‌ها، تقاضاي مسكن را به شكل تدريجي و در عين حال قطعي وارد بازار مي‌كند و تامين مسكن مورد نياز متقاضيان از سوي سازنده‌ها، با برنامه‌ريزي ميان‌مدت به نحوي دنبال مي‌شود كه خريداران با چالش كمبود فايل روبه‌رو نشوند. از سوي ديگر عده‌اي از سفته‌بازها اكنون در بازارهاي رقيب مسكن مشغول خريد و فروش سوداگرانه هستند. طبعا سياست‌گذاري‌ها بايد به نحوي باشد كه شرايط براي حضور بيشتر نقدينگي‌هاي سرگردان در بازار مسكن فراهم نشود كه اگر اين‌طور شود، خريد مسكن توسط خانه‌اولي‌ها تقريبا ناممكن خواهد شد و بازار مسكن ديگر با سياست‌گذاري‌هاي ساده مانند تغيير سن بنا تغيير چنداني نخواهد كرد.
 
افزايش سهم «زمين» از معاملات
به نوشته «دنياي اقتصاد»، كيفيت و نوع ساخت‌وسازهاي متعارف مسكن طي دهه‌هاي اخير سبب شده مشتري اصلي آپارتمان‌هاي بالاي ۲۰ سال ساخت، سازنده‌ها باشند. در واقع عمده آپارتمان‌هاي اين گروه سني به‌عنوان «زمين» و «كلنگي» در بازار مسكن معامله مي‌شوند و به همين خاطر سازنده‌ها يكي از خريداران اصلي آنها به شمار مي‌آيند. سهم اين آپارتمان‌ها در معاملات مسكن اوايل سال جاري تك رقمي و حدود ۸ درصد بود، اما اين ميزان اكنون به ۱۱ درصد افزايش يافته است. به اين ترتيب خريد و فروش زمين و كلنگي نيز همچنان در بازار مسكن وجود دارد كه بخشي از آنها از سوي تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي و بخشي نيز از سوي سازنده‌هايي كه قصد دارند بعدها نسبت به ساخت و ساز اقدام كنند، معامله مي‌شود.
در اين ميان اگرچه سهم آپارتمان‌هاي نوساز نسبت به اوايل سال جاري افزايش يافته است و با اندكي نوسان به ۴۳ تا ۴۴ درصد رسيده است، اما اين سهم هنوز در مقايسه با دوره‌هاي ركود و پيش‌رونق بازار مسكن بسيار كمتر است. تا حدود يك سال و نيم قبل، هر ماه بيش از ۵۰ و بعضا تا ۵۳ درصد از معاملات ماهانه مسكن در گروه آپارتمان‌هاي نوساز تا ۵ سال ساخت انجام مي‌شد كه اين رقم به تدريج با كاهش روبه‌رو و پس از چند دوره نوسان، در ماه‌هاي اخير در حدود ۴۳ درصد متوقف شده است. در سال گذشته اين كاهش سهم نوسازها تنها از تبديل اين بازار به كانون اصلي افزايش قيمت نشات مي‌گرفت. اين در حالي است كه اكنون علاوه بر علت قيمتي كاهش رغبت به خريد نوسازها، يك عامل ديگر نيز به كاهش معاملات اين آپارتمان‌ها منجر شده و آن انصراف موقتي سازنده‌ها از فروش واحدهاي تكميل شده است. عده‌اي از سازنده‌ها با توجه به نداشتن چشم‌انداز قيمتي روشن از بازار مسكن طي ماه‌هاي آينده و به دليل اينكه پول‌لازم نيستند، از فروش آپارتمان‌هاي ساخته شده خودداري مي‌كنند. آنها همچنين افزايش نجومي قيمت مصالح و تجهيزات ساختماني نظير آسانسور و تجهيزات مكانيكي و برقي را عامل ديگري براي انصراف از خريد مسكن ارزيابي مي‌كنند. برخي از اين تجهيزات در بازار كمياب شده و اگر هم قابل جست‌وجو باشد، از ديد سازنده‌ها قيمت معقولي ندارد. در نتيجه اين وضعيت و چون سازنده‌ها نمي‌دانند چه زماني امكان بازگشت به چرخه ساخت‌وساز را خواهند داشت، فعلا از فروش واحدهاي نوساز خودداري مي‌كنند. به اين ترتيب علت دوم كاهش سهم آپارتمان‌هاي نوساز و تازه‌ساز گذشته از بحث حباب قيمتي، كاهش سهم فروش سازنده‌ها در بازار كنوني است.