بانك و بيمه : ركود و گراني در بازار مسكن
دوشنبه، 16 مهر 1397 - 07:53 کد خبر:54480
بانك و بيمه: پيش بيني كارشناسان حاكي از آن است كه استمرار ريزش قيمت ارز همچون دلار باعث ورود نقدينگي به بازار خانه هاي كم متراژ مي شود هر چند احتمال بازگشت بخشي از بازار مسكن به دوره ركود تورمي وجود دارد.

به گزارش بانك و بيمه ( bima.ir )،براساس گزارش هاي رسمي وزارت راه و شهرسازي در نيمه اول امسال قيمت مسكن در تهران تا 60 درصد، در كل كشور حدود 40 و در كل كشور بدون احتساب تهران تا 30 درصد افزايش يافت. اين افزايش جهشي قيمت مسكن در شرايطي رخ داد كه بازار مسكن طي 5 سال گذشته در ركود نسبي به سر مي برد اما با افزايش قيمت ارز و سكه در بازار بخشي از نقدينگي ها هم به سمت بازار مسكن هجوم آورد.
مهم ترين دليل ورود نقدينگي به سمت بازار مسكن بحث عدم قطعيت در اقتصاد كشور بود كه باعث شد مردم براي حفظ ارزش سرمايه خود اقدام به خريد كالاي با دوامي همچون مسكن كردند و در حالي كه در طول 4 الي 5 سال گذشته مسكن به كالاي نسبتا مصرفي تبديل شده بود در يك چشم به هم زدن با زمزمه هاي گراني در بازارها يك كالاي سرمايه اي محسوب شد.
در حال حاضر هم كه با نوسانات قيمت ارز در بازار مواجه هستيم و قيمت دلار ريزش داشته است اظهارات متفاوتي از سوي كارشناسان اقتصادي درباره آينده كوتاه مدت بازار مسكن مي شود. عده اي بر اين باور هستند كه قيمت مسكن هم كاهش پيدا مي كند اما در مقابل برخي ديگر مي گويند بازار خانه هاي كم متراژ رونق پيدا مي كند كه اين رونق به معناي گراني است. البته در نهايت آنچه كه در ديدگاه كارشناسان بازار مسكن مشترك است، بحث ورود دوباره بازار مسكن به ركود است.
 
**ركود در انتظار بازار مسكن
«شهريار شقاقي» كارشناس مسكن  درباره وضعيت بازار مسكن با توجه به نوسانات نرخ ارز در نيمه دوم سال اظهار داشت: قيمت مسكن پس از افزايش قيمت ها همواره به سمت پايين چسبندگي دارد اما به طور قطع به ميزان افزايش قيمتي كه داشت، كاهش قيمت نخواهد داشت.
وي با بيان اينكه در حال حاضر بازار ارز ملتهب است و مقاومتي براي شكست قيمت ها وجود دارد، ادامه داد: افزايش نرخ دلار از پوسته سخت خود عبور كرده و بازگشت به قيمت هاي قبلي به راحتي نخواهد بود بنابراين هدايت نقدينگي به سمت بازار مسكن هم پس از اين راحت نخواهد بود چرا كه مسكن يك كالاي بادوام است و معاملات آن به راحتي ساير كالاها در بازارهاي موازي نيست.
شقاقي با اشاره به ايجاد حباب قيمتي سنگين در بازار مسكن گفت: در بازار مسكن كلان شهرهايي مانند تهران با افزايش قيمت حدود 70 درصد مواجه بوديم با اين افزايش قيمت، نقدينگي ها در اين بازار در بازه زماني طولاني تري نسبت به ساير بازارها جريان پيدا مي كند.
اين كارشناس مسكن با اشاره به تكرار تجربه هاي بازار مسكن در سال هاي 90 و 91 گفت: در سال هاي 90 و 91 هم شاهد آن بوديم كه پس از افزايش قيمت 80 درصدي بازار مسكن وارد دوره ركود شد و هر چند كه وضعيت اقتصاد به ثبات رسيد اما كاهش قيمت مسكن جزيي بود.
شقاقي با تاكيد براينكه قدرت خريد مردم نقش اصلي در بازار مسكن را ايفا مي كند، ادامه داد: در اين شرايط اقتصادي با توجه به قدرت خريد مردم خانه هاي كم متراژ رونق بيشتري خواهند داشت و خانه هايي با متراژ بالا زودتر وارد دوره ركود خواهند شد.
وي اظهار داشت : پس از اين شاهد تغيير الگوي زندگي مردم خواهيم بود و مردم از كلان شهرها مهاجرت مي كنند و در خانه هاي كم متراژ ساكن خواهند شد.
شقاقي با بيان اينكه به نظر نمي رسد در اين شرايط بانك ها قدرت افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن را داشته باشند، گفت: تمايل بانك ها به جذب سپرده ها بيشتر است. از سوي ديگر با توجه به كاهش قدرت خريد مردم، امكان پرداخت اقساط براي قشري كه نياز واقعي به مسكن دارد، نيست.
 
**توقف افزايش قيمت مسكن به شرط استمرار ريزش نرخ دلار
همچنين «محمد مهدي مافي» كارشناس بازار مسكن  با اشاره به احتمال ورود نقدينگي به سمت بازار مسكن در نيمه دوم امسال، گفت: اگر روند كاهش قيمت ارز در بازار استمرار داشته باشد، افزايش قيمت مسكن هم متوقف مي شود.
وي تاكيد كرد: البته پيش بيني مي شود كه با توجه به صفي كه اين روزها براي فروش دلار ايجاد شده بخشي از اين نقدينگي ها به سمت بازار مسكن بيايد.
اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه دولت مي تواند اقدام ضد افزايش قيمت مسكن در بازار انجام دهد، گفت: در حال حاضر مهم ترين مشكل بازار مسكن، موضوع عرضه است. دولت بايد اقداماتي انجام شود كه سرمايه گذاري به سمت توليد مسكن سوق پيدا كند نه خريد مسكن.
مافي با بيان اينكه بايد روند ساخت وساز مسكن در كشور تسهيل پيدا كند، اظهار داشت: هر چند كه سال هاي گذشته ساخت و ساز مسكن در كشور در قالب طرح مسكن مهر افزايش يافت اما جانمايي نادرست آن باعث شد كه مشكلات متعددي در روند اجرا پيش آيد و در نهايت استقبال مردم از اين واحد ها كاهش يابد.
وي با بيان اينكه متاسفانه طرح هاي آمايش سرزمين و طرح تفصيلي به اجرا نرسيد، گفت: مجوزهاي ساخت و ساز براي پهنه هايي صادر شد كه براي آن تقاضا وجود داشت نه براساس اسناد بالا دستي، بنابراين شاهد انحراف هايي در سياست هاي شهرسازي بوديم.
اين كارشناس مسكن با بيان اينكه نبود سياست آينده نگري در بخش هاي مسكن منجر به ملتهب شدن بازار مي شود، گفت: در چند سال گذشته تنها سياست دولت به افزايش سقف تسهيلات مسكن در بخش خريد محدود شد و در بخش توليد مسكن سياستي وجود نداشت كه به اجرا برسد بنابراين امروز با كمبود مسكن در بازار مواجه هستيم و نبود توازن بين عرضه و تقاضا خود عامل افزايش قيمت مي شود.
 
** پيش بيني افزايش حاشيه نشيني در تهران
در حالي كه اقدامات وزارت راه و شهرسازي دولت يازدهم از جمله افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن باعث شده بود كه تا قدرت خريد مردم در بازار مسكن افزايش يابد، افزايش قيمت مسكن تا حدود 60 درصد در تهران باعث شد باز هم صاحب خانه شدن براي اقشار كم درآمد يا اقشار با درآمد متوسط به رويا تبديل شود. از سوي ديگر بازار مسكن با كمبود شديد مسكن براي نياز مصرفي مواجه است. در حالي كه طبق اسناد بالادستي بايد سالانه يك ميليون واحد مسكوني در كشور توليد شود در حال حاضر اين رقم چيزي حدود 250 هزار الي 300 هزار واحد است. حال اينكه تنها 850 هزار ازدواج در سال ثبت مي شود كه تقاضاي بالايي را به بازار مسكن وارد مي كند و از سوي ديگر با هر 4 طلاق هم يك تقاضا به بازار مسكن اضافه مي شود.
همين كمبود خانه هاي كم متراژ متناسب با قدرت خريد مردم در كشور به ويژه كلان شهرها باعث افزايش مهاجرت خانوار به حاشيه شهر مي شود تا در مساكن ارزان قيمت تري ساكن شوند. بسياري از كارشناسان پيش بيني مي كنند با توجه به افزايش قيمت اجاره بها در كنار افزايش قيمت مسكن، روند حاشينه نشيني به ويژه در تهران در نيمه دوم امسال رو به رشد خواهد بود. حال اينكه افزايش حاشيه نشيني تبعات اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي متعددي را در پي دارد.