بانك و بيمه : شيفت كانون معاملات مسكن
یکشنبه، 25 فروردین 1398 - 05:30 کد خبر:55836
بانك و بيمه: نبض معاملات مسكن در تهران در اختيار مناطق نيمه‌ شمالي شهر قرار گرفت. سهم مناطق يك تا پنج از كل معاملات اسفند ۹۷ از حدود ۴۰ درصد در بهمن به نزديك ۵۰ درصد افزايش يافت.

به گزارش بانك و بيمه ( bima.ir )،  اين مناطق به‌دليل سطح قيمت آپارتمان در آنها، مناطق تورم‌ساز بازار محسوب مي‌شوند و با توجه به محاسبه ميانگين قيمت شهر به شكل وزني، از قدرت زيادي براي بالا بردن تورم ملكي برخوردارند. مناطق جنوبي پتانسيل فروش دارد؛ اما ناكارآمدي وام‌ها جلوي رشد چشمگير معاملات را گرفته است. قدرت خريد در اين مناطق، به تسهيلات وابسته است.

فرا رسيدن تاريخ انقضاي وام خريد مسكن و سررسيد شدن كارآمدي آن در پوشش بخشي از هزينه‌هاي خريد واحدهاي مسكوني در مناطق كانون جست‌و‌جوي تقاضاي مصرفي گروه‌هاي متوسط رو به پايين، منجر به شيفت معاملات ملك به مناطق تورم‌ساز و افزايش سرعت رشد قيمت مسكن در پايتخت شد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» بر پايه‌ آمارهاي مربوط به تحولات بازار مسكن در شهر تهران در آخرين ماه از سال ۹۷ نشان مي‌دهد تحت تاثير ناكارآمد شدن وام بانكي در پوشش‌دهي هزينه‌هاي خريد مسكن به خصوص در مناطق واقع در نيمه جنوبي شهر تهران كه عمده معاملات خريد ملك وابسته به وام بانكي است، معاملات مسكن در اين مناطق در شرايط ركودي قرار گرفته است؛ متقاضيان خريد مسكن در مناطق واقع در نيمه جنوبي شهر تهران تا قبل از نيمه دوم سال ۹۷ كه تحت تاثير جهش‌هاي پي‌درپي قيمت مسكن، موعد كارآمدي وام بانكي براي خريد واحدهاي مسكوني در اين مناطق سررسيد شد، با استفاده از اين تسهيلات سهم قابل توجهي از معاملات خريد آپارتمان را به خود اختصاص مي‌دادند؛ اين در حالي است كه از نيمه دوم سال گذشته به دنبال جهش قيمت مسكن، ميزان تقاضا براي خريد آپارتمان در اين مناطق نيز تحت تاثير قرار گرفت.
هر چند در نيمه دوم سال گذشته، به دليل جهش قيمت مسكن علاوه بر وجود تقاضا از درون محلات جنوبي و از ميان متقاضيان ساكن در اين محلات كه عمدتا در محدوده بافت فرسوده قرار دارند، بخشي از متقاضيان خريد مسكن در مناطق مصرفي نيمه شمالي پايتخت همچون مناطق ۴ و ۵ به دليل ناتواني از تامين هزينه خريد واحدهاي مسكوني در اين مناطق به محلات جنوبي مهاجرت كردند اما در اسفند ماه-ماه پاياني سال ۹۷-شرايطي متفاوت از آنچه در ساير ماه‌هاي سپري شده از سال ۹۷ تجربه شد، به ثبت رسيد.  اسفند ماه ۹۷، مناطق مصرفي واقع در نيمه جنوبي شهر تهران در حالي با شرايط انجماد تقاضا مواجه شد كه سهم معاملات مسكن در مناطق تورم‌ساز شهر تهران- مناطق يك تا ۵ پايتخت-كه سطح قيمت مسكن در اين مناطق به‌طور متوسط حداقل ۲ برابر بيشتر از ميانگين قيمت مسكن در مناطق جنوبي شهر تهران است، به نحو چشمگيري افزايش يافت؛ جزئيات معاملات مسكن شهر تهران در ۲۲ منطقه پايتخت در اسفند ماه ۹۷ نشان مي‌دهد فرمان بازار معاملات مسكن شهر تهران در اين ماه برخلاف ماه‌هاي قبل از آن تحت كنترل اين گروه از مناطق كه به‌عنوان مناطق تورم‌ساز بازار مسكن شناخته مي‌شوند، قرار گرفت.  از آنجا كه سطح قيمت مسكن در اين مناطق بالاتر از ساير مناطق شهر تهران است و فاصله قابل توجه با ميانگين قيمت مسكن در مناطق جنوبي دارد هر چقدر سهم اين گروه از مناطق در معاملات خريد مسكن شهر تهران افزايش يابد به همان ميزان ميانگين وزني قيمت مسكن در كل شهر نيز افزايش مي‌يابد؛ اين افزايش اثر خود را بر تورم ماهانه و نقطه‌اي مسكن در آمارهاي مربوط به تحولات مسكن كل مناطق شهر تهران منعكس مي‌كند.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از كارنامه بازار مسكن در اسفندماه ۹۷ حاكي است هم‌اكنون به روز رساني تسهيلات خريد مسكن يكي از اقدامات ضروري پيش‌روي سياست‌گذار حوزه مسكن است؛ درحال‌حاضر معاملات خريد مسكن در مناطق واقع در نيمه جنوبي پايتخت به رغم وجود پتانسيل بالا براي انجام معامله به دليل وجود دو گروه متقاضي خريد از بازار مسكن اين مناطق، تحت‌تاثير بي‌اثر شدن و ناكارآمدي وام بانكي به ميزان تقاضاي موجود انجام نمي‌شود و تقاضا در اين محلات به حالت نيمه‌منجمد درآمده است.
اين در حالي است كه به اعتقاد كارشناسان لازم است در شرايط فعلي متناسب با تحولات قيمت مسكن سقف تسهيلات خريد آپارتمان تعديل شود؛ رويداد تجربه شده در اسفندماه ۹۷ اولين شاهد عيني از سياست اشتباه جلوگيري از متناسب‌سازي قدرت خريد وام بانكي با سطح قيمت‌ها در بازار معاملات واحدهاي مسكوني است؛ هم‌اكنون تقاضاي مصرفي در مناطق محل تقاضاي گروه‌هاي متوسط رو به پايين جامعه –مناطق واقع در نيمه جنوبي شهر تهران كه برخي از آنها جزو مناطق محروم محسوب مي‌شوند-و تقاضا در آن كاملا به وام بانكي وابسته است تحت تاثير بي‌اثر شدن وام بانكي متوقف شده است؛ اين در حالي است كه اسفند ۹۷ حجم معاملات خريد مسكن در ۵ منطقه اول شهر تهران كه به لحاظ قيمتي نيز ۵ منطقه گران شهر تهران به لحاظ سطح قيمت مسكن محسوب مي‌شوند به ميزان قابل‌توجهي افزايش يافت؛ نبض معاملات خريد و فروش مسكن تا قبل از اسفند ماه سال ۹۷ در شهر تهران در مناطق واقع در نيمه جنوبي، مناسب بود و اين مناطق به دو دليل عمده به محل تجمع متقاضيان مصرفي به خصوص خانه‌اولي‌ها تبديل شده بود؛ مناسب‌تر بودن سطح قيمت مسكن در اين مناطق در مقايسه با مناطق مصرفي نيمه شمالي شهر تهران باعث شده بود در سال گذشته آن دسته از متقاضيان خريد مسكن در مناطق مصرفي نيمه شمالي شهر تهران كه به دليل افزايش سطح قيمت‌ها عملا قادر به خريد مسكن نبودند مناطق واقع در مرز دو نيمه شمالي و جنوبي را به‌عنوان محل جست و جوي خود براي خريدهاي ملكي انتخاب كنند؛ از سوي ديگر به دليل كارآمدتر بودن وام در اين مناطق، تقاضا براي خريد مسكن از جانب ساكنان اين محلات نيز به ميزان قابل‌توجهي در بازار حضور داشت و به همين علت در برخي از ماه‌هاي سال گذشته اين محلات به كانون تجمع گروه‌هاي مصرفي متقاضي خريد مسكن تبديل شده است؛ اما آمارها نشان مي‌دهد در حالي كه در برخي از ماه‌هاي سال ۹۷ قبل از اسفند ماه، ميزان رشد معاملات خريد مسكن در مناطق جنوبي شهر تهران بيش از مناطق شمالي شهر بود اما در اسفندماه اين وضعيت برعكس شد؛ در اسفندماه حجم معاملات خريد مسكن در مناطق يك تا ۵ پايتخت بين ۵۰ تا ۹۰ درصد رشد كرد؛ آمارها نشان مي‌دهد، اسفند ۹۷ حجم معاملات خريد مسكن در منطقه يك شهر تهران در مقايسه با بهمن ماه ۹۰ درصد رشد كرد؛ در منطقه ۲ اين ميزان ۶۲ درصد، در منطقه سه ۴۴ درصد، در منطقه ۴ معادل ۳۶ درصد و در منطقه ۵معادل ۵/ ۶۱ درصد به ثبت رسيد.  اما حجم معاملات مسكن در شهر تهران در محلات جنوبي شهر در اسفند ماه در مقايسه با بهمن ۹۷ به‌طور متوسط بين ۱۰ تا ۱۵ درصد افزايش يافت؛ حجم كل معاملات مسكن شهر تهران در اسفند ماه تحت تاثير رشد تعداد معاملات خريد مسكن در همه مناطق، ۳۵ درصد رشد كرد كه رشد قابل توجهي محسوب مي‌شود؛ اين در حالي است كه سهم معاملات خريد مسكن در مناطق ۱ تا ۶ شهر تهران از كل معاملات خريد مسكن پايتخت در آخرين ماه از سال ۹۷ معادل حدود ۵۰ درصد بود؛ اين آمار در بهمن ماه حدود ۴۰ درصد بود؛ افزايش ۱۰ واحد درصدي سهم معاملات خريد مسكن در ۶ منطقه اول شهر تهران به فاصله يك ماه-بهمن تا اسفندماه-به معناي كاهش سهم معاملات خريد مسكن از كل معاملات واحدهاي مسكوني شهر تهران در همين بازه زماني در مناطق و محلات جنوبي است.
همين موضوع به‌عنوان يكي از دلايل اصلي تورم ماهانه ۹ درصدي مسكن در اسفند ماه شناخته مي‌شود؛ از آنجا كه ميانگين قيمت مسكن در ۵ منطقه اول شهر تهران دست‌كم دو برابر ميانگين قيمت مسكن در محلات جنوبي و بافت‌هاي فرسوده است افزايش سهم معاملات خريد مسكن در محلات تورم‌ساز و گران‌قيمت، منجر به افزايش تورم ماهانه مسكن در آمارهاي مربوط به قيمت مسكن كل شهر تهران مي‌شود؛ بررسي‌ها درخصوص دلايل كاهش سهم معاملات خريد مسكن در مناطق جنوبي شهر تهران و در مقابل افزايش سهم معاملات در مناطق تورم‌ساز نشان مي‌دهد، دو علت عمده در بروز چنين وضعيتي نقش داشته است.
اولين علت به ورود تقاضاي سرمايه‌اي به بازار معاملات مسكن شب عيد مربوط مي‌شود؛ بازار معاملات مسكن در آخرين ماه از سال ۹۷ و در آستانه سال جديد با تقاضاي سرمايه‌اي ناشي از مهاجرت بخشي از سرمايه‌گذاران از ساير بازارها به خصوص بازار پول به بازار مسكن مواجه شد؛ ورود اين گروه از سرمايه‌گذاران به بازار مسكن علاوه بر آنكه منجر به افزايش حجم معاملات مسكن در شهر تهران شد سهم معاملات خريد مسكن در مناطق تورم‌ساز را نيز افزايش داد؛ علت دوم اين موضوع به سهم قابل توجه متقاضيان تبديل به احسن مسكن از كل متقاضيان مصرفي بازار ملك مربوط مي‌شود؛ اسفند ماه امسال عمده متقاضيان مصرفي كه در بازار اقدام به انجام معامله مسكن كردند افرادي بودند كه قصد تبديل به احسن واحدهاي مسكوني خود را داشتند و غالب اين افراد به دليل ناكارآمدي وام بانكي در مقايسه با قيمت واحدهايي كه قصد خريد آنها را داشتند، با استقلال مالي نسبت به وام بانكي اقدام به خريد از بازار كردند.
هر چند اين شرايط در صورت كارآمد بودن وام به دليل وجود پتانسيل بالا براي خريد مسكن در مناطق جنوبي، در محلات واقع در نيمه جنوبي شهر تهران نيز مي‌توانست صادق باشد.
كارشناسان معتقدند در صورت عدم بازنگري و تعديل وام مسكن در ماه‌هاي آينده، ناكارآمدي وام بانكي مي‌تواند منجر به بروز دومين ضربه به بازار مسكن شود؛ در صورتي كه همين ميزان رشد حجم معاملات خريد مسكن در مناطق جنوبي شهر تهران در ماه‌هاي آينده متوقف شود، به دليل نبود تقاضاي موثر براي خريد مسكن، سرمايه‌گذاري و ساخت وساز در بافت‌هاي فرسوده كه يكي از اهداف اصلي برنامه‌هاي تامين مسكن دولت محسوب مي‌شود به نحو محسوسي كاهش خواهد يافت و نبض ساخت وساز در بافت فرسوده از حالت فعلي نيز كندتر خواهد شد.  سومين ضربه اين نارسايي به‌صورت اثر رواني منفي بر كل بازار مسكن شهر تهران نمايان خواهد شد؛ بررسي‌ها نشان مي‌دهد افزايش سهم معاملات مسكن در مناطق تورم‌ساز و كاهش سهم معاملات واحدهاي مسكوني در مناطق جنوبي شهر با اثرگذاري بر ميانگين وزني قيمت مسكن شهر تهران، منجر به تسريع روند خروج خانه‌اولي‌ها و متقاضيان مصرفي از بازار مسكن در نتيجه سرخوردگي و سركوب تقاضاي مصرفي ناشي از رشد ميانگين قيمت مسكن مي‌شود.
اين در حالي است كه طي يكي، دو سال اخير تفاوت بين شرايط پرداخت تسهيلات بانكي خريد مسكن در مناطق معمولي و محلات بافت فرسوده تا حد محسوسي منجر به افزايش حجم معاملات مسكن در اين مناطق شده بود كه هم اكنون به دليل ناكارآمد شدن وام بانكي اثر اين امتياز نيز كمرنگ شده است؛ با اين حال آمارها نشان مي‌دهد در منطقه ۲۰ شهر تهران شرايطي متفاوت نسبت به ساير مناطق جنوبي شهر تجربه شده است تا جايي كه اين منطقه در ميان مناطق جنوبي در معاملات مسكن اسفند ماه به يك منطقه استثنا تبديل شده است؛ در حالي كه در اسفند ماه ۹۷ ميانگين قيمت مسكن در اين منطقه ۹ درصد كاهش يافته است، حجم معاملات ۹۷ درصد رشد كرده است. شرايط اسفند ماه بازار مسكن هم‌اكنون يك سوال اساسي از بابت نحوه ادامه تحولات مسكن در سال ۹۸ پيش‌روي فعالان اين بازار قرار داده است؛ سوالاتي از اين قبيل كه روند معاملات خريد مسكن در ماه‌هاي پيش‌رو در هر كدام از مناطق شهر تهران چگونه خواهد بود؟آيا روندي كه در اسفند ماه در ميان مناطق گوناگون تجربه شد در ماه‌هاي آينده نيز ادامه‌دار خواهد بود يا شرايط به گونه ديگري تغيير مي‌كند؟