بانك و بيمه : كارنامه معاملات مسكن فروردين ۹۸
سه شنبه، 3 اردیبهشت 1398 - 05:59 کد خبر:55906
بانك و بيمه: در حالي كه معاملات مسكن در فروردين به پايين‌ترين حد ممكن رسيده و حتي نسبت به ماه مشابه سال‌هاي قبل هم نصف شده است، انتظارات تورمي فروشنده‌ها سبب بازگشت سفته‌بازان به بازار ملك شد.

به گزارش بانك و بيمه ( bima.ir )،كارنامه مقدماتي از معاملات مسكن در فروردين ماه ۹۸ حكايت از ريزش حداقل ۴۵ درصدي معاملات ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران نسبت به آمار معاملات در فروردين سال ۹۷ دارد. تعداد آپارتمان‌هاي فروخته‌شده در اولين ماه سال‌جاري نسبت به آخرين ماه سال گذشته نيز افت قابل‌ملاحظه‌اي در حدود ۷۷ درصد دارد. اين آمارها البته حاصل محاسبات بر اساس برآورد اوليه تعداد معاملات بر اساس آخرين به‌روزرساني سامانه اطلاعات بازار املاك تا ظهر روز گذشته است. طبق اطلاعات اين سامانه از اول تا ۳۱ فروردين ماه ۲۵۰۰ فقره آپارتمان در تهران فروخته شده و اين در حالي است كه طي يك دهه اخير سابقه نداشته حتي در سال‌هاي ركودي و در ماه‌هاي نيمه تعطيل فروردين حجم معاملات مسكن به زير ۴۰۰۰ فقره برسد.
اگرچه سامانه اطلاعات بازار املاك ايران تا ظهر روز گذشته داده‌هاي مربوط به معاملات مسكن در تهران تا ۳۱ فروردين را منتشر كرده بود، اما با اين حال نمي‌توان اين آمار را قطعي ارزيابي كرد، چراكه معمولا تعداد معاملات ثبت شده در اين سامانه در اولين روز هر ماه اختلاف چند صدتايي با تعداد معاملات همان ماه پس از گذشت چند روز ابتدايي ماه جديد دارد. به اين ترتيب ممكن است تعداد معاملات در چند روز آينده به بيش از رقم ۲۵۰۰ فقره كه روز گذشته احصا شد، افزايش يابد. علت اين اختلاف، زمان ثبت معاملات از سوي برخي مشاوران املاك است. معمولا عده‌اي از مشاوران املاك در روزهاي آخر ماه و چند روز ابتدايي ماه جديد نسبت به ثبت قراردادهايي كه در طول ماه منعقد شده اما هنوز آنها را در سامانه ثبت نكرده‌اند، اقدام مي‌كنند. به همين علت مراجع رسمي براي اعلام تحولات بازار مسكن هر ماه حداقل سه تا پنج روز بعد از پايان هر ماه تامل كرده و سپس داده‌هاي آماري نهايي شده را براي محاسبات استفاده مي‌كنند. بنابراين آنچه اكنون به‌عنوان حجم معاملات فروردين ماه مبناي نگارش اين گزارش قرار گرفته، كارنامه مقدماتي از بازار مسكن فروردين را منعكس مي‌كند و براي انتشار كارنامه رسمي به چند روز زمان نياز است. حتي اگر اين رقم را تعديل كرده و با احتساب معاملاتي از فروردين كه در دو سه روز آتي ثبت خواهند شد، تعداد معاملات را حدود ۳۰۰۰ فقره در نظر بگيريم، بازهم اين رقم نشان‌دهنده سقوط آزاد حجم معاملات خريد مسكن در تهران طي اولين ماه بهار است. تعبير «سقوط آزاد» از آن جهت براي توصيف بازار مسكن فروردين قابل استفاده است كه حجم معاملات به حدي رسيده كه كم‌سابقه و شايد با احتياط بتوان گفت، بي‌سابقه است و اين رقم نشان‌دهنده شدت بيشتر سقوط معاملات نسبت به يك سقوط معمولي است.
اگرچه در فروردين ماه عموما حجم معاملات تحت‌تاثير نيمه‌تعطيل بودن اين ماه بعضا تا نصف و حتي كمتر از نصف معاملات در ديگر ماه‌هاي سال است و اغلب متقاضيان مسكن بيشتر به‌دنبال به‌دست آوردن مظنه قيمتي هستند، اما در چند سال اخير تعداد خريد و فروش ثبت شده در اين ماه هيچ‌گاه به زير ۴۰۰۰ فقره نرسيده بود. با اين وجود از آنجا كه آمار ثبت شده معاملات ماهانه قبل از سال ۹۰ موجود نيست، با كمي احتياط مي‌توان اين حجم معاملات را بي‌سابقه عنوان كرد. در عين حال تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از مشاوران املاك فعال در مناطق مصرفي بازار مسكن نشان مي‌دهد اين حجم پايين معاملات بي‌سابقه بوده و تعداد مشاوراني كه بعضا در هفته فقط يك معامله ثبت كرده يا اصلا معامله‌اي را ثبت نكرده‌اند، در فروردين ماه بسيار زياد بوده است.
حجم معاملات مسكن در فروردين با افت ۴۵درصدي نسبت به فروردين سال ۹۷ و ريزش شديد ۷۷ درصدي نسبت به ماه قبل از آن (اسفند ۹۷) روبه‌رو بوده كه اين ميزان ريزش نيز در نوع خود كم‌سابقه است. نكته جالب‌توجه اين است كه معمولا زماني كه تعداد معاملات مسكن در تهران به زير ۶۰۰۰ فقره سقوط مي‌كند، كارشناسان وضعيت بازار را دچار «ركود سنگين» توصيف مي‌كنند كه بازگشت به روال عادي در آن وضعيت بسيار دشوار مي‌شود. اما در فروردين ماه تعداد معاملات مسكن به لحاظ نقطه‌اي نصف شده و به لحاظ ماهانه بيش از ۵۰درصد افت كرده و سطح اعجاب‌انگيز ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ فقره معامله در اين ماه رقم خورده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در كارنامه مقدماتي بازار مسكن قيمت وجود ندارد و از داده‌هاي سامانه اطلاعات بازار املاك ايران نمي‌توان با استفاده از ابزارهايي، ميانگين قيمتي به‌دست آورد. در تحقيقات ميداني هم قيمت قطعي قابل تشخيص و بيان نيست، اما مشاوران املاك مي‌گويند فروشنده‌ها قيمت پيشنهادي خود را نسبت به سال گذشته حدود ۱۰ درصد افزايش داده‌اند.
مشاوران املاك، خود اين ميزان رشد قيمت را غيرعادي تلقي مي‌كنند و معتقدند دليلي براي افزايش دوباره قيمت مسكن وجود ندارد؛ چراكه اغلب آنها سال گذشته انتظار داشتند بازار مسكن با شروع سال جديد وارد دوره ثبات قيمت شود و به‌تدريج با حاكم شدن آرامش در بازار، وضعيت ركود حاكم بر معاملات علاج شود. «دنياي‌اقتصاد» در تحقيقات ميداني به دنبال پاسخ اين پرسش رفت كه در فروردين ماه چه كساني آپارتمان فروخته و چه كساني خريدار مسكن بوده‌اند و نيز به اين پرسش جواب داد كه اگر قيمت مسكن دوباره افزايش يافته و احتمالا قدري افزايش قيمت ماهانه در گزارش‌هاي رسمي تحولات بازار مسكن نيز منعكس خواهد شد، علت چه بوده است.
مروري بر تحولات بازار ملك در ماه‌هاي گذشته نشان مي‌دهد شيب تورم ماهانه مسكن در اواخر پاييز و اوايل دي ماه كاهش يافت و بازار به سمت ثبات قيمت حركت كرد، اما در فروردين ماه ۹۸ بروز يك پديده نشان دهنده اين است كه قيمت مسكن به‌رغم افت شديد معاملات باز هم افزايش يافته و آن پديده، «بازگشت سفته‌بازان به بازار مسكن شهر تهران» است. مشاوران املاك از افزايش قيمت پيشنهادي آپارتمان مسكوني در تهران طي فروردين خبر مي‌دهند و مي‌گويند اگرچه در اين ماه تعداد معاملات به شدت ريزش داشته اما باز هم در همين سطوح افزايش يافته قيمتي، تعداد معدودي خريد و فروش انجام شده است. بديهي است در شرايطي كه تقاضاي خريد مصرفي در بازار مسكن تحت تاثير قيمت‌هاي نجومي مسكن كاهش يافته، عموما سفته‌بازان بوده‌اند كه پذيراي قيمت‌هاي پيشنهادي بالا بوده و حاضر به خريد شده‌اند.
نقش سفته‌بازان در اواخر پاييز و اوايل زمستان تغيير كرده بود، طوري كه آنها املاكي را كه در نيمه اول سال و در جريان تب و تاب رونق بازار مسكن خريده بودند، در اين زمان با مشاهده حركت بازار به سمت ركود و كاهش شيب رشد قيمت‌ها، براي فروش عرضه كردند. ماجرا از اين قرار بود كه در نيمه دوم سال انتظارات تورمي به دليل گذر بازار ارز از دوره تشنج به ثبات نسبي، تا حدودي كم شد. نرخ دلار نيز در اواخر پاييز و اوايل زمستان افت شديد كرد طوري كه از حدود ۱۸ هزار تومان در اين ايام به زير ۱۱ هزار تومان تنزل يافت. اثر اين واقعه در همان مقطع زماني يعني اواخر پاييز و اوايل زمستان بر جو رواني بازار مسكن محسوس بود و رشد ماهانه قيمت مسكن به حدود ۲ درصد تنزل يافت كه رشدي تقريبا نزديك به رشد ماهانه قيمت در شرايط ثبات بازار مسكن است. در همين زمان بود كه سفته‌بازها با انگيزه فروش و با گرفتن نقش متفاوت اين بار به‌عنوان «فروشنده» وارد بازار مسكن شدند و تقويت عرضه به اين ترتيب، به برقراري ثبات در بازار مسكن كمك كرد.
با اين حال تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد فروش از سمت سفته‌بازها در اسفندماه با مشاهده افزايش نسبي حضور متقاضيان مسكن در بازار قدري كاهش يافت و اكنون در فروردين ماه بازگشت آنها به بازار ملك بار ديگر مشهود شده است. در برخي از محله‌هاي تهران عمده معاملات انجام شده در فروردين شامل املاكي بوده كه از سوي سفته‌بازان خريداري شده است. البته بخش اقليت معاملات مسكن مربوط به خريد از سوي متقاضيان مصرفي بوده اما سهم آنها ناچيز است. متقاضيان مصرفي مسكن به خاطر سقوط قدرت خريد چه به لحاظ درآمدي و چه به لحاظ عدم تقويت سقف وام مسكن متناسب با قيمت‌هاي جهش يافته، در برخي از محله‌هاي تهران به كلي محو شده و بازار را ترك كرده‌اند. در عوض اين سفته‌بازان هستند كه در فروردين ماه به بازار ملك بازگشته‌اند و اميدوارند بتوانند در اين بازار از ناحيه معاملات مكرر به سود برسند. علت بازگشت سفته‌بازان را بايد در بدبينانه شدن پيش‌بيني‌ها از آينده اوضاع اقتصاد و بازار مسكن جست‌وجو كرد. اگرچه در فروردين امسال جو بازار مسكن از نوسان جزئي قيمت ارز اثري نپذيرفته است، اما از تقابل با آمريكا و تحريم‌هاي مجدد متاثر است و همين باعث شده تقاضاي سفته‌بازي براي خريد مسكن به وجود بيايد.
اين وضعيت سبب شده سفته‌بازان انتظار تغييرات صعودي دوباره قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده را در سر بپرورانند و اين در حالي است كه مشاوران املاك معتقدند حتي اگر روند افزايش قيمت مسكن ادامه يابد، بازار ديگر پذيراي قيمت‌هاي جديد نخواهد بود. در حال حاضر واسطه‌ها به‌عنوان يكي از سه ضلع بازار مسكن براي خود نقشي در صحنه گرفته‌اند كه مي‌توانند تجزيه و تحليل خود را درباره آينده بازار بيان كنند و بيان اين تحليل‌ها كه الزاما هم ممكن است درست نباشد، مي‌تواند اثر قابل توجهي روي قيمت‌گذاري مسكن توسط ديگر فروشندگان داشته باشد. به عبارت ديگر، اگر در فروردين ماه اتفاقات بيروني محرك سفته‌بازي وجود نداشت، ممكن بود قيمت مسكن افزايش پيدا نكند يا افزايش آن در حد متعارف شرايط ثبات متوقف شود.
از ديگر نتايج تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار مسكن اين است كه مراجعه‌كنندگان مصرفي اگرچه پرتعداد نيستند، اما در بازار كنوني مسكن حضور دارند، با اين وجود حجم عرضه مسكن متناسب با نياز اين گروه از متقاضيان به شدت افت كرده است. در سال گذشته پس از جهش كم‌سابقه قيمت مسكن به تدريج خريداران مصرفي به سمت خريد واحدهاي قديمي‌ساز ميان‌متراژ رفتند؛ اما از آنجا كه اين واحدها نيز اكنون در ميان فايل‌هاي عرضه شده بسيار كم‌تعداد است، آنها ناگزير شده‌اند به سراغ آپارتمان‌هاي ريز‌متراژ با سن بناي متوسط بروند. اين در حالي است كه عرضه واحدهاي ۵۰ تا ۸۰ مترمربعي در بازار مسكن به شدت افت كرده كه مشاوران املاك آن را ناشي از سرگرداني فروشندگان مي‌دانند. طبيعي است فروشندگان ترجيح مي‌دهند ملك خود را در شرايط ثبات عرضه كنند و به خوبي مي‌دانند از حاكم شدن وضعيت ركود تورمي بر بازار نيز منتفع نخواهند شد؛ چراكه اگرچه در اين وضعيت قيمت‌ها افزايشي خواهد شد، اما به همان نسبت از تقاضاي خريد براي ملك كاسته مي‌شود و اين يعني صف انتظار فروش ملك روز به روز طولاني‌تر مي‌شود.
نگراني مشاوران املاك اين است كه سفته‌بازان ممكن است در ارديبهشت نيز حضور خود در بازار مسكن را پررنگ‌تر كنند و به اين ترتيب با دامن زدن به رشد قيمت‌ها، در ارديبهشت نيز وضعيت ركود سنگين معاملاتي در بازار حاكم خواهد بود.